Litige entre associés d'une SCI : votre avocat à Lyon et à Paris

La société civile immobilière est l'outil favori des familles et des investisseurs pour détenir et transmettre un patrimoine immobilier. Elle est aussi, par sa souplesse même, une source de conflits redoutables : gérant qui gère seul, sans rendre de comptes, en se réservant l'usage d'un bien ; associés minoritaires privés de dividendes ou d'information ; désaccord sur la vente d'un immeuble ; blocage des assemblées ; compte courant d'associé jamais remboursé ; SCI familiale figée après un divorce ou un décès, avec des héritiers qui ne s'entendent pas ; associé qui veut sortir mais ne trouve pas d'acquéreur pour ses parts. Le droit des sociétés civiles (articles 1845 et suivants du code civil), les statuts — souvent rédigés à la hâte — et la jurisprudence offrent des solutions : action en reddition de comptes, révocation du gérant, retrait, nullité des décisions, expertise, et, en dernier ressort, dissolution pour mésentente.

Le cabinet Drai Attal, avocat à Lyon 3e, assiste les associés et les gérants de SCI, familiales ou patrimoniales, en conseil, en négociation et devant le tribunal judiciaire de Lyon, les juridictions du Rhône, de Paris et d'Île-de-France. Maître Pascale Drai Attal exerce en droit civil, en droit des sociétés et en droit de la famille depuis 1992.

Le gérant de SCI et ses obligations

Le gérant, désigné par les statuts ou par les associés, administre la société dans la limite de l'objet social et des pouvoirs statutaires. Il doit :

• rendre compte de sa gestion au moins une fois par an, par un rapport écrit sur l'activité, avec indication des bénéfices et des pertes, soumis à l'approbation des associés (article 1856) ;
• convoquer les assemblées et respecter le droit d'information des associés, qui peuvent consulter les livres et documents sociaux et poser des questions écrites ;
• ne pas dépasser ses pouvoirs : la vente d'un immeuble, un emprunt ou une hypothèque requièrent souvent une décision des associés selon les statuts ;
• ne pas confondre le patrimoine social et le sien : l'usage privatif gratuit d'un bien, les prélèvements non autorisés, les conventions avec lui-même non approuvées engagent sa responsabilité.

Le gérant défaillant engage sa responsabilité envers la société et les associés (article 1850) et peut être révoqué par décision des associés (majorité prévue par les statuts, ou plus de la moitié des parts) ou, s'il est statutaire et protégé, par le tribunal pour cause légitime à la demande de tout associé. Le cabinet engage les actions en reddition de comptes, en responsabilité et en révocation, et défend les gérants attaqués.

Les décisions collectives et leur contestation

Les décisions des associés sont prises en assemblée ou par consultation écrite, selon les règles statutaires (unanimité par défaut pour les modifications des statuts, majorité fixée pour le reste). Les litiges portent sur la convocation irrégulière (délai, ordre du jour, documents), le quorum et la majorité, l'abus de majorité (décision contraire à l'intérêt social prise dans l'unique dessein de favoriser les majoritaires : mise en réserve systématique des bénéfices sans projet, rémunération excessive du gérant) ou l'abus de minorité (blocage d'une décision essentielle) ; voir notre page abus de majorité et abus de minorité. Une décision irrégulière ou abusive peut être annulée dans les trois ans, et l'abus de minorité contourné par la désignation d'un mandataire ad hoc.

Le blocage et la mésentente

Lorsque les associés ne parviennent plus à décider — SCI à deux associés à parts égales après un divorce, fratrie divisée après une succession — plusieurs outils existent :

• la désignation d'un administrateur provisoire par le juge, en cas de péril imminent pour la société ;
• la désignation d'un mandataire ad hoc pour convoquer une assemblée ou voter à la place d'un associé abusant de son droit ;
• l'expertise de gestion ou l'expertise sur les comptes, pour éclairer les associés ;
• la médiation, souvent adaptée aux SCI familiales, où les enjeux affectifs dominent ;
• en dernier recours, la dissolution judiciaire pour justes motifs (article 1844-7 : mésentente entre associés paralysant le fonctionnement de la société), prononcée par le tribunal à la demande d'un associé qui n'est pas lui-même à l'origine de la mésentente, suivie de la liquidation et du partage des biens.

La sortie d'un associé

L'associé qui souhaite quitter la SCI dispose de plusieurs voies :

1. la cession de ses parts à un tiers ou à un coassocié, soumise à l'agrément des autres associés selon les statuts (unanimité par défaut, sauf entre associés ou au profit de descendants selon les clauses) ; en cas de refus d'agrément, les associés doivent acquérir ou faire acquérir les parts, ou la société les racheter, à un prix fixé à l'amiable ou par expert (article 1843-4) ;
2. le retrait (article 1869) : autorisé par une décision unanime des associés ou par les statuts, ou, à défaut, par le tribunal pour justes motifs (mésentente, absence de dividendes, exclusion de fait) ; l'associé retrayant a droit au remboursement de la valeur de ses parts, fixée par expert à défaut d'accord ;
3. la demande de dissolution évoquée ci-dessus.

La valeur des parts est un enjeu central : elle tient compte de la valeur des immeubles, du passif (emprunts, comptes courants), et d'une décote de minorité ou d'illiquidité souvent discutée. Le cabinet prépare l'évaluation avec un expert et conteste les évaluations défavorables.

Le conseil du cabinet : avant tout contentieux, demandez par écrit au gérant les comptes, le rapport de gestion et les procès-verbaux des trois derniers exercices. Cette demande, à laquelle il ne peut se soustraire, révèle souvent les irrégularités qui fondent l'action, et son refus est lui-même une cause légitime de révocation.

Les comptes courants d'associés

Les avances faites par un associé à la SCI (pour financer des travaux, rembourser un emprunt) constituent un compte courant, remboursable à tout moment sauf convention de blocage, avec ou sans intérêts. Les litiges portent sur la preuve des avances, leur qualification (avance ou apport ?), leur remboursement en cas de sortie, et la compensation avec les dettes de l'associé envers la société (loyers dus pour l'occupation d'un bien). Le cabinet reconstitue les comptes et agit en remboursement ou en défense.

La SCI familiale : divorce et succession

La SCI constituée entre époux ou entre parents et enfants survit au divorce et au décès, mais ceux-ci en changent la géométrie : les parts sont partagées entre les ex-époux ou transmises aux héritiers (avec agrément selon les statuts), le gérant reste souvent en place au détriment des autres, l'immeuble familial est occupé par l'un sans indemnité. Le cabinet articule le litige de SCI avec la liquidation du régime matrimonial ou de la succession ; voir nos pages liquidation et partage du régime matrimonial, sortie d'indivision et avocat succession. Voir également notre page générale conflit entre associés.

Pourquoi choisir le cabinet Drai Attal ?

• Une pratique de plus de trente ans des litiges de sociétés civiles devant les juridictions de Lyon et de Paris.
• Une triple compétence — sociétés, civil, famille — indispensable pour les SCI familiales.
• Une recherche systématique de la solution négociée (rachat, retrait, partage) avant la dissolution judiciaire.
• Une intervention pour les associés minoritaires, majoritaires et les gérants, à Lyon, dans le Rhône, à Paris et en Île-de-France.

Prendre rendez-vous

Vous êtes associé ou gérant d'une SCI en conflit — comptes, gestion, blocage, sortie, partage ? Contactez le cabinet Drai Attal au 04 72 61 18 18 ou via le formulaire ci-dessous. Nous vous recevons à Lyon 3e ou en visioconférence.