Litige de copropriété : votre avocat à Lyon et à Paris

Vivre en copropriété, c'est partager un immeuble et ses décisions avec d'autres propriétaires. Les sources de conflit sont nombreuses : une résolution votée en assemblée générale que l'on estime irrégulière, des charges dont la répartition paraît injuste, des travaux réalisés sans autorisation par un voisin, un syndic négligent, des nuisances répétées, des impayés qui grèvent le budget commun. La loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application organisent minutieusement le fonctionnement de la copropriété et offrent des recours à chaque copropriétaire comme au syndicat.

Le cabinet Drai Attal, avocat à Lyon 3e, conseille et représente copropriétaires, conseils syndicaux et syndicats de copropriétaires dans leurs litiges, devant le tribunal judiciaire de Lyon, les juridictions du Rhône, de Paris et d'Île-de-France. Maître Pascale Drai Attal exerce en droit civil depuis 1992.

Contester une décision d'assemblée générale

Les décisions de l'assemblée générale s'imposent à tous les copropriétaires, mais elles peuvent être contestées par les copropriétaires opposants ou défaillants — ceux qui ont voté contre ou n'étaient ni présents ni représentés — dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Ce délai est impératif : passé ce terme, la décision est définitive, même irrégulière. Un copropriétaire qui a voté pour ou s'est abstenu ne peut pas agir, sauf nullité absolue.

Les motifs de contestation les plus fréquents sont :

• Irrégularités de convocation : délai de vingt et un jours non respecté, ordre du jour incomplet, documents obligatoires non joints ;
• Irrégularités de vote : majorité inadaptée (les majorités des articles 24, 25, 26 et l'unanimité s'appliquent selon la nature de la décision), erreur de décompte des tantièmes, pouvoirs irréguliers ;
• Décision contraire au règlement de copropriété ou à la loi : atteinte aux parties privatives, modification de la destination de l'immeuble, répartition des charges non conforme ;
• Abus de majorité : décision prise dans l'intérêt exclusif de certains copropriétaires au détriment des autres.

L'action est portée devant le tribunal judiciaire, avec représentation obligatoire par avocat, contre le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic. Le juge peut annuler la décision et, le cas échéant, condamner le syndicat aux dépens et à des dommages et intérêts.

Le conseil du cabinet : dès réception du procès-verbal, notez la date de notification et transmettez-le au cabinet. Deux mois passent vite, et la contestation suppose une analyse préalable de la convocation, des pouvoirs et des majorités.

Les charges de copropriété

Les charges sont réparties selon deux critères : les charges générales (conservation, entretien, administration des parties communes) au prorata des tantièmes, et les charges spéciales (services collectifs, équipements communs) selon l'utilité objective pour chaque lot. Un copropriétaire peut contester :

• une répartition non conforme au règlement de copropriété ou à la loi, par une action en révision de la répartition lorsque la part d'un lot est supérieure de plus d'un quart à ce qu'elle devrait être ;
• des appels de fonds non fondés sur un budget voté ou des travaux non autorisés ;
• l'approbation des comptes, dans le délai de deux mois de contestation de l'assemblée.

À l'inverse, le syndicat doit recouvrer les charges impayées, qui mettent en péril la gestion de l'immeuble. La procédure de recouvrement est facilitée : mise en demeure, puis, après trente jours, exigibilité immédiate de l'ensemble des provisions du budget, injonction de payer ou assignation devant le tribunal judiciaire, avec possibilité d'inscrire une hypothèque légale sur le lot du débiteur et, en dernier recours, de faire saisir et vendre le lot. Le cabinet intervient pour les syndicats et les conseils syndicaux dans ces procédures, ainsi que pour les copropriétaires qui contestent le montant réclamé. Voir également notre page recouvrement de créances.

Les travaux et les atteintes aux parties communes

Un copropriétaire ne peut pas réaliser de travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble sans autorisation de l'assemblée générale : ouverture d'une fenêtre, percement d'un mur porteur, pose d'une climatisation en façade, transformation d'un local commercial en habitation, appropriation d'une partie commune. Le syndicat ou tout copropriétaire peut agir pour obtenir la remise en état sous astreinte, dans un délai de dix ans. À l'inverse, le copropriétaire dont le projet a été refusé de façon abusive peut demander au tribunal l'autorisation de réaliser des travaux d'amélioration, ou d'accessibilité aux personnes handicapées.

Les travaux sur parties communes décidés par l'assemblée peuvent aussi donner lieu à des litiges lorsqu'ils causent des dommages aux parties privatives ou sont mal exécutés. Le syndicat engage alors la responsabilité de l'entreprise ou du maître d'œuvre ; voir notre page malfaçons et garantie décennale.

Les troubles de voisinage

Bruits, odeurs, infiltrations, nuisances liées à une activité commerciale ou à des locations touristiques : le copropriétaire victime d'un trouble anormal de voisinage peut agir directement contre son auteur, sur le fondement de la responsabilité pour trouble anormal de voisinage désormais consacrée à l'article 1253 du Code civil, ou du règlement de copropriété. Le syndicat peut également agir pour faire respecter la destination de l'immeuble et les clauses du règlement. La preuve du trouble (constats de commissaire de justice, attestations, mesures acoustiques, main courante) est essentielle.

La responsabilité du syndic

Le syndic est le mandataire du syndicat. Il engage sa responsabilité en cas de faute de gestion : défaut de recouvrement des charges, absence de mise en concurrence, travaux non autorisés, comptes non tenus, défaut de souscription d'assurance, absence d'exécution des décisions de l'assemblée. Le syndicat, ou un copropriétaire justifiant d'un préjudice personnel, peut engager sa responsabilité. En cas de carence, tout copropriétaire peut demander au tribunal la désignation d'un administrateur provisoire. Le cabinet assiste les conseils syndicaux dans le contrôle du syndic, la contestation de ses honoraires et, si nécessaire, la mise en cause de sa responsabilité.

Les autres litiges fréquents

• Le refus d'un copropriétaire de laisser accéder à son lot pour des travaux nécessaires aux parties communes.
• Les litiges relatifs aux parties communes à jouissance privative (terrasses, jardins).
• La contestation du règlement de copropriété ou de l'état descriptif de division.
• La vente d'un lot : opposition du syndic au paiement du prix pour charges impayées, répartition des charges entre vendeur et acquéreur.
• Les copropriétés en difficulté : plan de sauvegarde, administration provisoire.

Pour les litiges liés à la vente d'un lot (défauts non révélés), consultez notre page vices cachés.

Pourquoi choisir le cabinet Drai Attal ?

• Une pratique de plus de trente ans du droit de la copropriété devant le tribunal judiciaire de Lyon.
• Une intervention pour les copropriétaires, les conseils syndicaux et les syndicats.
• Une vigilance particulière sur les délais, souvent déterminants en la matière.
• Une intervention à Lyon, dans le Rhône, à Paris et en Île-de-France.

Prendre rendez-vous

Vous êtes en litige avec votre copropriété, votre syndic ou un copropriétaire ? Contactez le cabinet Drai Attal au 04 72 61 18 18 ou via le formulaire ci-dessous. Nous vous recevons à Lyon 3e ou en visioconférence.