Pour un propriétaire confronté à des loyers impayés, la procédure d'expulsion apparaît comme un parcours long et incertain. Elle l'est en partie — douze à vingt-quatre mois entre le premier acte et la libération effective des lieux — mais elle est surtout balisée : chaque étape a ses formes, ses délais et ses pièges, et c'est leur respect scrupuleux qui détermine sa durée réelle. La loi du 27 juillet 2023 a par ailleurs raccourci plusieurs délais. Cet article décrit la procédure applicable aux baux d'habitation, étape par étape, avec les délais pratiqués devant le tribunal judiciaire de Lyon, et indique à chaque stade ce que le locataire peut faire valoir.
Avant la procédure : les démarches préalables
Dès le premier impayé, le bailleur a intérêt à agir vite :
- Relance puis mise en demeure par lettre recommandée.
- Information de la caution dans le mois du premier impayé, condition pour pouvoir lui réclamer les pénalités et intérêts.
- Déclaration à l'assurance loyers impayés ou à la garantie Visale, dans les délais du contrat.
- Signalement à la CAF si le locataire perçoit une aide au logement, afin d'en obtenir le versement direct.
- Saisine de la CCAPEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions), obligatoire pour les bailleurs personnes morales avant l'assignation.
Ces démarches n'ont pas de valeur procédurale mais elles conditionnent souvent la solvabilité du recouvrement.
Étape 1 : le commandement de payer visant la clause résolutoire
Le bailleur fait délivrer par un commissaire de justice un commandement de payer qui vise expressément la clause résolutoire du bail, reproduit les mentions légales obligatoires (montant détaillé de la dette, délai de six semaines, possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement, coordonnées de la CCAPEX, avertissement sur les conséquences) et est notifié à la caution. Le locataire dispose de six semaines (deux mois avant la loi de 2023) pour régler l'intégralité de la dette.
- Ce que vérifie le juge : la régularité du commandement. Une mention manquante, un décompte erroné ou incluant des sommes non dues, une signification irrégulière entraînent sa nullité — et le bailleur repart de zéro.
- Ce que peut faire le locataire : régler dans le délai (la clause n'est alors pas acquise), contester le décompte, saisir le FSL, demander un plan d'apurement.
Coût : quelques centaines d'euros, à la charge finale du locataire.
Étape 2 : l'assignation devant le juge des contentieux de la protection
À l'expiration des six semaines sans règlement complet, le bailleur fait délivrer une assignation en constatation de la résiliation du bail, expulsion, paiement de l'arriéré et fixation d'une indemnité d'occupation, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble (à Lyon, rue Servient). L'assignation doit être notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l'audience (délai réduit par la loi de 2023), à peine d'irrecevabilité ; le préfet saisit les services sociaux pour un diagnostic social et financier.
Délai entre l'assignation et l'audience : deux à quatre mois devant le tribunal judiciaire de Lyon, compte tenu du délai préfectoral et de l'encombrement.
Étape 3 : l'audience
Le juge vérifie la régularité du commandement et de l'assignation, le montant de la dette, la bonne foi du locataire et sa capacité à régulariser. Il peut :
- constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion ;
- accorder des délais de paiement au locataire, jusqu'à trois ans, en suspendant les effets de la clause résolutoire : si le locataire respecte l'échéancier et paie le loyer courant, le bail continue ; s'il ne le respecte pas, la clause reprend effet de plein droit ;
- accorder des délais pour quitter les lieux, de un mois à un an, lorsque le relogement ne peut se faire dans des conditions normales.
Le locataire a intérêt à comparaître, assisté d'un avocat, avec ses justificatifs de ressources et une proposition d'apurement : c'est à ce stade que se joue son maintien dans les lieux. Le bailleur, lui, doit produire un décompte précis et démontrer, le cas échéant, l'absence de reprise du paiement du loyer courant.
Le jugement est rendu sous un à deux mois. Il peut être frappé d'appel dans le mois, l'appel n'étant pas suspensif de l'expulsion sauf décision contraire.
Le conseil du cabinet, pour les bailleurs : le juge accorde presque toujours des délais à un locataire qui a repris le paiement du loyer courant et propose un échéancier réaliste. Un bailleur qui refuse tout dialogue perd du temps ; un bailleur qui négocie un plan d'apurement encadré par le jugement récupère souvent sa dette plus vite.
Étape 4 : le commandement de quitter les lieux
Une fois le jugement signifié, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux, qui ouvre un délai de deux mois avant toute expulsion effective (sauf réduction par le juge ou occupation par voie de fait). Le commandement est notifié à la préfecture. Le locataire peut, pendant ce délai, saisir le juge de l'exécution pour obtenir des délais supplémentaires, dans la limite d'un an au total.
Étape 5 : la trêve hivernale
Du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion effective ne peut avoir lieu, sauf si le relogement est assuré dans des conditions adaptées ou en cas d'occupation par voie de fait. La procédure judiciaire se poursuit pendant cette période et les commandements peuvent être délivrés ; seule l'expulsion physique est reportée. Un jugement obtenu en octobre ne produira donc d'effet qu'en avril.
Étape 6 : l'expulsion effective
À l'expiration du délai du commandement de quitter les lieux, et hors trêve hivernale, le commissaire de justice se présente au logement. Si le locataire refuse de partir, le commissaire dresse un procès-verbal et sollicite le concours de la force publique auprès du préfet, qui dispose de deux mois pour l'accorder. Le refus ou le silence du préfet engage la responsabilité de l'État, qui doit indemniser le bailleur du préjudice résultant du maintien du locataire. Lorsque le concours est accordé, l'expulsion est réalisée en présence des forces de l'ordre ; les meubles sont inventoriés et entreposés.
Récapitulatif des délais
| Étape | Délai indicatif |
|---|---|
| Commandement de payer → expiration | 6 semaines |
| Assignation → audience | 2 à 4 mois |
| Audience → jugement | 1 à 2 mois |
| Signification → commandement de quitter les lieux | 2 mois |
| Demande de concours de la force publique | jusqu'à 2 mois |
| Trêve hivernale | 1er novembre – 31 mars |
| Total | 12 à 24 mois |
Les délais accordés au locataire par le juge (jusqu'à trois ans pour le paiement, un an pour partir) s'ajoutent à ce calendrier.
Le recouvrement de la dette
Le jugement condamne le locataire et sa caution à payer l'arriéré et les indemnités d'occupation. Le bailleur peut alors faire pratiquer des saisies (salaire, comptes, allocations) par le commissaire de justice, imputer le dépôt de garantie et solliciter l'assurance ou le FSL. Voir notre page recouvrement de créances.
Ce que le cabinet apporte
Pour le bailleur : la vérification du commandement avant délivrance, la rédaction de l'assignation, la représentation à l'audience, le suivi de l'exécution avec des commissaires de justice de Lyon et de Paris, et la négociation d'un plan d'apurement lorsque c'est pertinent. Pour le locataire : la contestation des actes irréguliers et du décompte, l'obtention de délais, la mobilisation des aides et, lorsque c'est possible, le maintien dans les lieux. Voir notre page loyers impayés et expulsion.
Questions fréquentes
Prendre rendez-vous
Vous êtes bailleur confronté à des impayés, ou locataire menacé d'expulsion ? Contactez le cabinet Drai Attal au 04 72 61 18 18 ou via le formulaire ci-dessous. Nous vous recevons à Lyon 3e ou en visioconférence.