Loyers impayés et expulsion : votre avocat à Lyon et à Paris

Pour un propriétaire bailleur, les loyers impayés sont une épreuve financière et nerveuse : le crédit continue de courir, les charges de copropriété s'accumulent, et la procédure d'expulsion paraît longue et incertaine. Pour le locataire en difficulté, la menace d'expulsion est une angoisse majeure. Le droit du bail d'habitation, régi par la loi du 6 juillet 1989 et modifié en 2023 par la loi dite « anti-squat », organise une procédure précise, avec des délais impératifs et des protections que le juge est tenu de vérifier. La connaître permet au bailleur d'agir efficacement et au locataire de faire valoir ses droits.

Le cabinet Drai Attal, avocat à Lyon 3e, intervient pour les propriétaires et pour les locataires dans les procédures de recouvrement de loyers et d'expulsion, devant le tribunal judiciaire de Lyon (juge des contentieux de la protection), les juridictions du Rhône, de Paris et d'Île-de-France. Maître Pascale Drai Attal exerce en droit civil depuis 1992.

Les premières démarches du bailleur

Dès le premier impayé, plusieurs actions sont possibles avant tout procès :

• La relance et la mise en demeure, par lettre recommandée, qui fixe un délai de régularisation et rappelle les conséquences.
• L'actionnement de la caution : la personne qui s'est portée caution doit être informée du premier impayé dans le mois, et peut être poursuivie pour la dette.
• La mise en jeu de la garantie Visale ou de l'assurance loyers impayés, selon des délais et formalités propres à chaque dispositif.
• Le signalement à la caisse d'allocations familiales lorsque le locataire perçoit une aide au logement : la CAF peut maintenir l'aide en la versant directement au bailleur, sous condition d'un plan d'apurement.
• La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX), obligatoire pour les bailleurs personnes morales, recommandée pour les autres.

Une négociation encadrée par avocat aboutit souvent à un plan d'apurement, qui évite le procès si le locataire le respecte.

Le commandement de payer et la clause résolutoire

Tout bail d'habitation contient une clause résolutoire pour défaut de paiement. Sa mise en œuvre suppose la délivrance, par commissaire de justice, d'un commandement de payer visant la clause et reproduisant les mentions légales obligatoires (montant de la dette, délai, possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement, coordonnées de la CCAPEX). Depuis la loi du 27 juillet 2023, le locataire dispose de six semaines — au lieu de deux mois — pour régler la dette. Le commandement est notifié à la caution et, pour les bailleurs concernés, signalé à la CCAPEX.

À l'expiration du délai, si la dette n'est pas réglée, la clause résolutoire est acquise : le bail est résilié de plein droit. Il reste toutefois nécessaire de faire constater cette résiliation par le juge, qui vérifie la régularité du commandement et peut accorder des délais.

Le conseil du cabinet : la validité du commandement est la clé de la procédure. Une mention manquante, un décompte erroné ou une signification irrégulière peuvent conduire à son annulation et faire perdre des mois. Le cabinet vérifie chaque commandement avant délivrance.

La procédure devant le juge des contentieux de la protection

1. L'assignation en constatation de la résiliation du bail et en expulsion, avec demande de paiement de l'arriéré et d'une indemnité d'occupation. Elle doit être notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l'audience (délai réduit depuis 2023), faute de quoi l'affaire est renvoyée. Le préfet saisit les services sociaux pour un diagnostic social et financier.
2. L'audience devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire (à Lyon, rue Servient). Le juge vérifie la régularité de la procédure, le montant de la dette, la bonne foi du locataire, et peut, même d'office, accorder des délais de paiement jusqu'à trois ans en suspendant les effets de la clause résolutoire si le locataire est en mesure de régler sa dette et a repris le paiement du loyer courant.
3. Le jugement, qui constate la résiliation, ordonne l'expulsion, condamne au paiement de l'arriéré et fixe l'indemnité d'occupation. Il peut accorder au locataire un délai pour quitter les lieux, de un mois à un an.
4. Le commandement de quitter les lieux, signifié par commissaire de justice après le jugement, ouvre un délai de deux mois avant toute expulsion effective, sauf réduction par le juge.
5. L'expulsion, à l'issue du délai, par le commissaire de justice, au besoin avec le concours de la force publique, que le préfet doit accorder ou dont il engage la responsabilité de l'État en cas de refus.

La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, interdit toute expulsion effective, sauf relogement adapté ou occupation par voie de fait. La procédure judiciaire peut en revanche se poursuivre pendant cette période.

En pratique, entre le commandement de payer et l'expulsion effective, il faut compter de douze à vingt-quatre mois devant le tribunal judiciaire de Lyon. Notre article loyers impayés : la procédure d'expulsion étape par étape détaille chaque phase avec ses délais.

Recouvrer la dette

Le jugement condamne le locataire et sa caution au paiement de l'arriéré et des indemnités d'occupation. Le bailleur peut ensuite mettre en œuvre les voies d'exécution : saisie sur salaire, saisie-attribution sur compte bancaire, saisie des meubles, saisie des allocations. Le dépôt de garantie est imputé sur la dette. En cas d'insolvabilité, le bailleur peut solliciter le fonds de solidarité pour le logement ou l'assurance. Voir notre page recouvrement de créances.

La défense du locataire

Le locataire assigné en expulsion n'est pas sans recours. Le cabinet intervient pour :

• vérifier la régularité du commandement et de l'assignation, dont l'annulation fait échec à la procédure ;
• contester le décompte de la dette (charges non justifiées, réparations imputées à tort, dépôt de garantie non déduit) ;
• opposer les manquements du bailleur : logement indécent, travaux non réalisés, troubles de jouissance, qui peuvent justifier une réduction du loyer ou des dommages et intérêts venant en compensation ;
• obtenir des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire ;
• obtenir des délais pour quitter les lieux en cas de relogement impossible dans des conditions normales ;
• solliciter les aides (FSL, surendettement, DALO) et faire valoir la procédure de surendettement, qui suspend les mesures d'expulsion sous certaines conditions.

Une défense bien construite aboutit fréquemment à un plan d'apurement qui permet au locataire de rester dans les lieux.

Les autres litiges locatifs

Le cabinet intervient également dans les litiges relatifs au congé (pour vente, pour reprise, pour motif légitime et sérieux), à la restitution du dépôt de garantie, aux réparations locatives, à la décence du logement, aux charges récupérables et aux troubles de voisinage. Pour les baux commerciaux, consultez notre page résiliation de bail commercial.

Pourquoi choisir le cabinet Drai Attal ?

• Une pratique de plus de trente ans du contentieux locatif devant le tribunal judiciaire de Lyon.
• Une maîtrise des délais et formalités, dont le respect conditionne l'issue de la procédure.
• Une intervention pour les bailleurs comme pour les locataires, avec la même rigueur.
• Une coordination avec les commissaires de justice lyonnais et parisiens pour une exécution rapide.

Prendre rendez-vous

Vous êtes bailleur confronté à des impayés, ou locataire menacé d'expulsion ? Contactez le cabinet Drai Attal au 04 72 61 18 18 ou via le formulaire ci-dessous. Nous vous recevons à Lyon 3e ou en visioconférence.