Sortie d'indivision : votre avocat à Lyon et à Paris

« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision. » L'article 815 du Code civil pose un principe simple, dont la mise en œuvre est souvent longue et conflictuelle. Ex-époux, ex-concubins, héritiers, associés d'un achat en commun : tous peuvent se retrouver copropriétaires d'un bien — le plus souvent un logement — avec des personnes avec lesquelles ils ne souhaitent plus rien partager. L'un veut vendre, l'autre refuse ; l'un occupe le bien, l'autre paie les charges ; l'un veut racheter, mais pas au prix demandé. La sortie d'indivision obéit à des règles précises, qui permettent, par étapes, de forcer la vente ou le partage.

Le cabinet Drai Attal, avocat à Lyon 3e, accompagne les indivisaires dans la négociation et le partage judiciaire devant le tribunal judiciaire de Lyon, les juridictions du Rhône, de Paris et d'Île-de-France. Maître Pascale Drai Attal exerce en droit de la famille et en droit civil depuis 1992.

Comprendre l'indivision

L'indivision est la situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'un même bien, chacune pour une quote-part (la moitié, le tiers, 60 %…). Elle naît d'une succession, d'un divorce (avant le partage), d'une séparation de concubins ou de partenaires ayant acheté ensemble, ou d'un achat en commun entre proches. Ses règles de gestion :

• Les actes conservatoires (réparations urgentes, assurance) peuvent être accomplis par un seul indivisaire.
• Les actes d'administration (bail d'habitation, travaux d'entretien, vente des meubles pour payer les dettes) requièrent la majorité des deux tiers des droits indivis.
• Les actes de disposition (vente de l'immeuble, hypothèque) requièrent en principe l'unanimité.
• Chaque indivisaire contribue aux charges à proportion de sa part, et celui qui occupe seul le bien doit une indemnité d'occupation à l'indivision.

Une convention d'indivision, notariée lorsqu'elle porte sur un immeuble, peut organiser la gestion, désigner un gérant et suspendre le droit au partage pour cinq ans au maximum. En son absence, chacun peut demander le partage à tout moment.

Étape 1 : la négociation

La sortie amiable est toujours préférable. Elle prend trois formes :

• Le rachat de la part d'un indivisaire par l'autre, à un prix convenu (souvent à partir d'une estimation d'agent immobilier ou d'expert), formalisé par un acte notarié de partage ou de cession de droits indivis, avec paiement du droit de partage (2,5 % en principe, 1,1 % après divorce).
• La vente du bien à un tiers, d'un commun accord, et le partage du prix après remboursement du crédit et règlement des comptes.
• Le partage en nature, lorsque l'indivision porte sur plusieurs biens.

La négociation inclut le règlement des comptes d'indivision : indemnité d'occupation, charges et travaux payés par un seul, remboursement du crédit, loyers perçus. Le cabinet chiffre ces comptes et conduit la négociation ; une mise en demeure exposant les conséquences d'un partage judiciaire suffit souvent à débloquer la situation.

Le conseil du cabinet : ne laissez pas l'indivision durer. Les charges s'accumulent, le bien se dégrade ou se dévalorise, et l'indemnité d'occupation — souvent ignorée par l'occupant — se prescrit par cinq ans. Réclamez-la par écrit dès le début pour interrompre la prescription.

Étape 2 : l'autorisation judiciaire de vendre à la majorité des deux tiers

Depuis 2009, l'article 815-5-1 du Code civil permet aux indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits de faire autoriser par le tribunal la vente du bien malgré l'opposition du minoritaire. La procédure : les majoritaires expriment leur intention devant notaire, qui la signifie au minoritaire ; en cas de refus ou de silence pendant trois mois, le notaire dresse un procès-verbal et le tribunal judiciaire peut autoriser la vente, si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits du minoritaire. La vente se fait alors par licitation ou de gré à gré. Cette voie ne s'applique pas lorsque le bien constitue le logement du minoritaire dans certains cas, ni lorsque l'un des indivisaires est protégé.

Étape 3 : le partage judiciaire et la licitation

Lorsque l'amiable a échoué, ou que la majorité des deux tiers n'est pas réunie (indivision à parts égales, cas le plus fréquent entre ex-conjoints), tout indivisaire peut demander au tribunal judiciaire d'ordonner le partage judiciaire (article 840 du Code civil). La procédure :

1. L'assignation en partage, décrivant le bien, les intentions du demandeur et les diligences amiables accomplies.
2. Le jugement ordonnant le partage, qui désigne un notaire pour y procéder et tranche, s'il le peut, les points litigieux (valeur, comptes).
3. Les opérations de partage : le notaire propose une attribution ou, lorsque le bien ne peut être partagé en nature ni attribué, sa licitation — vente aux enchères publiques, à la barre du tribunal ou devant notaire, sur une mise à prix fixée par le jugement. Les indivisaires peuvent enchérir.
4. Le partage du prix, après règlement des comptes d'indivision.

L'attribution préférentielle permet à un indivisaire de se faire attribuer le bien (logement qu'il occupe, exploitation) à charge de soulte, ce qui évite la licitation. Le tribunal l'accorde en fonction des intérêts en présence et de la capacité du demandeur à payer la soulte, éventuellement avec des délais.

Comptez dix-huit mois à trois ans devant le tribunal judiciaire de Lyon pour un partage judiciaire complet. La licitation aboutit souvent à un prix inférieur au marché ; c'est l'argument principal pour parvenir à un accord avant.

Les comptes d'indivision

Le partage est l'occasion de régler les créances entre indivisaires :

• L'indemnité d'occupation, due par celui qui a occupé seul le bien, égale à une fraction de la valeur locative (abattement de 10 à 30 % pour précarité). Elle se prescrit par cinq ans.
• Les dépenses de conservation et d'amélioration (crédit, travaux, taxe foncière, assurance) avancées par un seul, qui donnent droit à une créance contre l'indivision, évaluée selon les règles de l'article 815-13.
• Les fruits (loyers) perçus par un seul, dus à l'indivision.
• Entre ex-époux, les récompenses et créances du régime matrimonial ; voir notre page liquidation et partage du régime matrimonial.

Les indivisions d'origine successorale

Les indivisions entre héritiers obéissent aux mêmes règles, avec des outils supplémentaires : sommation d'opter, mandataire successoral, rapport des donations, recel. Voir nos pages avocat succession et notre article succession bloquée : que faire.

Pourquoi choisir le cabinet Drai Attal ?

• Plus de trente ans de pratique du partage et de la licitation devant le tribunal judiciaire de Lyon.
• Un chiffrage rigoureux des comptes d'indivision, souvent décisif dans la négociation.
• Une coordination avec les notaires et les experts immobiliers de Lyon et de Paris.
• Une intervention pour les ex-époux, ex-concubins, héritiers et coacquéreurs, à Lyon, dans le Rhône, à Paris et en Île-de-France.

Prendre rendez-vous

Vous êtes en indivision et souhaitez en sortir ? Contactez le cabinet Drai Attal au 04 72 61 18 18 ou via le formulaire ci-dessous. Nous vous recevons à Lyon 3e ou en visioconférence.