Litige de vente immobilière : votre avocat à Lyon et à Paris

Entre la signature du compromis et celle de l'acte authentique, puis après la vente, la transaction immobilière peut se dérégler de bien des façons : acquéreur qui se rétracte hors délai ou invoque un refus de prêt qu'il a lui-même provoqué, vendeur qui refuse de signer parce qu'il a reçu une meilleure offre, condition suspensive mal rédigée, diagnostic erroné, surface inexacte, information dissimulée sur le voisinage, les travaux ou l'urbanisme, désaccord sur l'indemnité d'immobilisation ou la clause pénale. Ces litiges portent sur des sommes élevées — 10 % du prix pour la clause pénale, le prix entier pour une vente forcée — et sur des délais contraints. Ils se traitent avec une lecture rigoureuse de l'avant-contrat et une connaissance de la jurisprudence, très fournie, sur chaque clause.

Le cabinet Drai Attal, avocat à Lyon 3e, assiste vendeurs et acquéreurs dans les litiges nés d'un compromis, d'une promesse ou d'une vente immobilière, en négociation et devant le tribunal judiciaire de Lyon, les juridictions du Rhône, de Paris et d'Île-de-France. Maître Pascale Drai Attal exerce en droit civil et immobilier depuis 1992.

L'avant-contrat : compromis et promesse

Le compromis (promesse synallagmatique) engage les deux parties : la vente est formée, seule sa réitération par acte notarié est différée. La promesse unilatérale n'engage que le vendeur pendant un délai d'option, contre une indemnité d'immobilisation (généralement 10 %) que l'acquéreur perd s'il ne lève pas l'option. Dans les deux cas :

• l'acquéreur non professionnel d'un logement dispose d'un délai de rétractation de dix jours à compter du lendemain de la notification de l'acte, sans motif ni pénalité, et récupère les sommes versées ; une rétractation hors délai est sans effet et l'expose à la clause pénale ;
• les conditions suspensives (obtention du prêt — obligatoire lorsque l'acquéreur finance par emprunt, sauf mention manuscrite contraire —, absence de servitude ou de préemption, obtention d'un permis, vente d'un autre bien) suspendent la formation définitive de la vente ; leur défaillance rend la vente caduque sans pénalité, sauf si la partie qui en avait la charge a empêché leur réalisation ;
• la clause pénale fixe l'indemnité due (souvent 10 % du prix) par la partie qui refuse de réitérer sans motif légitime ; le juge peut la modérer si elle est manifestement excessive ;
• le dépôt de garantie ou séquestre, versé chez le notaire ou l'agent, est restitué ou acquis selon l'issue.

Les litiges sur la condition de prêt

C'est le contentieux le plus fréquent. L'acquéreur doit solliciter un prêt conforme aux caractéristiques du compromis (montant, durée, taux maximal) dans le délai prévu, auprès d'au moins un établissement (souvent deux ou trois selon la clause), et justifier du refus. La jurisprudence sanctionne l'acquéreur qui demande un prêt d'un montant supérieur, sur une durée différente, qui s'y prend trop tard, ou qui ne dépose aucune demande : la condition est alors réputée accomplie (article 1304-3 du code civil) et il doit la clause pénale. À l'inverse, un refus de prêt régulier libère l'acquéreur, qui récupère son dépôt. Le cabinet analyse la clause, les demandes de prêt et les refus, et défend l'une ou l'autre position.

Le refus de réitérer

Lorsqu'une partie refuse de signer l'acte authentique alors que toutes les conditions sont réalisées, l'autre peut choisir :

1. l'exécution forcée : le tribunal constate la vente et le jugement vaut acte de vente, publié au service de la publicité foncière (la « vente forcée » ou « vente judiciaire ») ; l'action est possible pour l'acquéreur contre le vendeur récalcitrant et, plus rarement, l'inverse ;
2. la résolution de la vente avec clause pénale et dommages et intérêts complémentaires si le préjudice excède la clause.

Le refus est parfois justifié : découverte d'un vice, d'une servitude, d'une non-conformité, d'un problème de titre, ou défaillance d'une condition. Le cabinet évalue la légitimité du refus et la stratégie la plus efficace.

Le conseil du cabinet : ne signez jamais un compromis sans l'avoir lu avec attention — et idéalement fait relire — sur trois points : le délai et les conditions de la clause de prêt, la liste des conditions suspensives et leur formulation, la clause pénale. C'est au stade du compromis que se gagnent ou se perdent la plupart des litiges de vente.

Les litiges après la vente

Le dol et l'erreur

Le vendeur qui dissimule une information déterminante — infiltrations, fissures, nuisances, projet d'urbanisme, procédure en cours, mérule, troubles de voisinage, non-conformité de travaux — commet un dol qui permet à l'acquéreur d'obtenir l'annulation de la vente ou une réduction du prix, avec dommages et intérêts, dans les cinq ans de la découverte. La réticence dolosive se prouve par la connaissance qu'avait le vendeur (courriers, devis, procès-verbaux d'assemblée, témoignages). L'agent immobilier et le notaire peuvent voir leur responsabilité engagée pour manquement à leur devoir de conseil.

Les vices cachés

Le vendeur garantit les défauts cachés antérieurs à la vente qui rendent le bien impropre à sa destination ou en diminuent l'usage ; la clause d'exclusion de garantie, habituelle, ne protège pas le vendeur professionnel ni le vendeur de mauvaise foi. Voir notre page vices cachés.

Les diagnostics et la surface

Un diagnostic erroné (amiante, termites, plomb, DPE — désormais opposable —, électricité, gaz, état des risques) engage la responsabilité du diagnostiqueur et, selon les cas, du vendeur. Une surface Carrez inférieure de plus de 5 % à celle annoncée ouvre droit à une diminution proportionnelle du prix, dans l'année de la vente.

Le défaut de délivrance conforme

Le bien doit être livré conforme à ce qui a été convenu : équipements, état, absence d'occupation, servitudes non déclarées. La non-conformité se sanctionne par la réduction du prix, la mise en conformité ou la résolution.

La vente en l'état futur d'achèvement et la construction

Retards de livraison, réserves non levées, défauts de conformité et désordres en VEFA ou en contrat de construction relèvent de règles propres ; voir notre page malfaçons et garantie décennale.

La procédure

Ces litiges relèvent du tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble, avec avocat obligatoire. Une expertise judiciaire est souvent ordonnée en référé pour les vices, désordres et surfaces ; voir nos pages procédure de référé et expertise judiciaire civile. Les délais : cinq ans pour le dol, deux ans pour les vices cachés à compter de la découverte, un an pour la surface Carrez. Le cabinet privilégie la négociation lorsque les positions le permettent (réduction de prix, prise en charge de travaux, restitution du dépôt) et engage l'action lorsqu'elle est nécessaire. La médiation est possible, notamment via les chambres des notaires.

Pourquoi choisir le cabinet Drai Attal ?

• Une pratique de plus de trente ans du droit de la vente immobilière devant les juridictions de Lyon et de Paris.
• Une lecture précise des avant-contrats et une connaissance de la jurisprudence sur chaque clause.
• Une intervention pour les vendeurs comme pour les acquéreurs, en conseil avant signature et en contentieux.
• Une intervention à Lyon, dans le Rhône, à Paris et en Île-de-France.

Prendre rendez-vous

Votre vente immobilière est bloquée, contestée ou entachée d'un problème découvert après signature ? Contactez le cabinet Drai Attal au 04 72 61 18 18 ou via le formulaire ci-dessous. Nous vous recevons à Lyon 3e ou en visioconférence.