Malfaçons et garantie décennale : votre avocat à Lyon et à Paris

Fissures qui s'élargissent, infiltrations par la toiture, carrelage qui se décolle, chauffage qui ne fonctionne pas, extension non conforme au permis, chantier abandonné à mi-parcours : les litiges de construction sont fréquents, techniques et souvent coûteux. Le droit de la construction organise un régime de garanties étagé — parfait achèvement, bon fonctionnement, décennale — assorti d'assurances obligatoires, qui protège le maître d'ouvrage à condition de respecter des formalités et des délais précis. La réception des travaux, en particulier, est un moment clé dont dépend le point de départ de toutes les garanties.

Le cabinet Drai Attal, avocat à Lyon 3e, assiste les particuliers et les professionnels dans leurs litiges de construction et de rénovation — contre les entreprises, les architectes, les maîtres d'œuvre, les constructeurs de maisons individuelles et leurs assureurs — devant le tribunal judiciaire de Lyon, les juridictions du Rhône, de Paris et d'Île-de-France. Maître Pascale Drai Attal exerce en droit civil depuis 1992.

La réception des travaux : le point de départ

La réception est l'acte par lequel le maître d'ouvrage déclare accepter l'ouvrage, avec ou sans réserves. Elle est en principe contradictoire et constatée par un procès-verbal signé des parties. Elle peut aussi être tacite (prise de possession et paiement du solde) ou judiciaire. Ses effets sont considérables : elle fait courir les garanties légales, transfère la garde de l'ouvrage, purge les vices apparents non réservés et rend le solde du prix exigible.

Le conseil du cabinet : ne signez jamais un procès-verbal de réception sans avoir visité l'ouvrage en détail, idéalement accompagné d'un professionnel. Notez toutes les réserves, même mineures. Un désordre apparent non réservé ne pourra plus être invoqué.

Les garanties légales après réception

La garantie de parfait achèvement (un an)

L'entrepreneur est tenu, pendant un an à compter de la réception, de réparer tous les désordres signalés par le maître d'ouvrage, soit par des réserves à la réception, soit par notification écrite pour ceux révélés postérieurement. Elle couvre tous les défauts, quelle que soit leur gravité. Elle ne pèse que sur l'entrepreneur, pas sur l'architecte.

La garantie de bon fonctionnement (deux ans)

Elle couvre les éléments d'équipement dissociables de l'ouvrage — ceux qui peuvent être enlevés sans détériorer le bâti : chaudière, radiateurs, volets, robinetterie, portes intérieures — pendant deux ans à compter de la réception.

La garantie décennale (dix ans)

Prévue par l'article 1792 du Code civil, elle est la plus protectrice. Tout constructeur — entrepreneur, architecte, maître d'œuvre, bureau d'études, constructeur de maison individuelle, vendeur d'immeuble à construire, et même le vendeur qui a construit lui-même — est responsable de plein droit, pendant dix ans à compter de la réception, des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Ont ainsi été jugés décennaux : les infiltrations rendant les pièces inhabitables, les fissures structurelles, le défaut d'isolation thermique ou phonique d'une gravité suffisante, la non-conformité aux normes parasismiques, le dysfonctionnement complet d'une installation de chauffage.

La responsabilité est présumée : le maître d'ouvrage n'a pas à prouver la faute du constructeur, seulement le dommage et sa gravité. Le constructeur ne s'en exonère qu'en prouvant une cause étrangère. Les désordres qui ne présentent pas cette gravité, ou qui étaient apparents à la réception, relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun, qui suppose la preuve d'une faute.

Les assurances obligatoires

Deux assurances encadrent la garantie décennale :

• L'assurance de responsabilité décennale du constructeur, obligatoire, qui garantit le paiement des travaux de réparation. Le maître d'ouvrage doit vérifier son existence avant la signature du marché ; l'attestation doit être jointe au devis et à la facture.
• L'assurance dommages-ouvrage, souscrite par le maître d'ouvrage avant l'ouverture du chantier, obligatoire mais souvent négligée par les particuliers. Elle préfinance les réparations des désordres décennaux sans attendre la recherche des responsabilités : l'assureur doit se prononcer dans les soixante jours de la déclaration de sinistre et proposer une indemnité dans les quatre-vingt-dix jours. Elle est un atout majeur, y compris en cas de faillite de l'entreprise.

En l'absence d'assurance dommages-ouvrage, le maître d'ouvrage doit agir directement contre le constructeur et son assureur, ce qui suppose en général une expertise judiciaire.

Abandon de chantier et retards

L'abandon de chantier — l'interruption injustifiée et prolongée des travaux — est un manquement grave. Le maître d'ouvrage doit d'abord mettre l'entrepreneur en demeure de reprendre les travaux dans un délai déterminé, puis faire constater l'abandon par commissaire de justice. Il peut ensuite obtenir en référé la résiliation du contrat, l'autorisation de faire achever les travaux par une autre entreprise aux frais du défaillant, et des dommages et intérêts. Les retards de livraison sont sanctionnés par les pénalités contractuelles ou, à défaut, par des dommages et intérêts. Dans un contrat de construction de maison individuelle, la garantie de livraison souscrite par le constructeur couvre l'achèvement des travaux en cas de défaillance.

Malfaçons avant réception et travaux de rénovation

Avant la réception, ou pour les travaux de rénovation qui ne constituent pas un ouvrage au sens de l'article 1792, la responsabilité de l'entreprise est contractuelle : le maître d'ouvrage doit prouver le manquement (non-respect des règles de l'art, des normes, du devis). Le cabinet mobilise alors les outils du droit commun des contrats : mise en demeure, exécution forcée, réduction du prix, résolution, dommages et intérêts. Voir notre page litige contractuel.

La procédure : le référé expertise, étape indispensable

Presque tous les litiges de construction passent par une expertise judiciaire, ordonnée en référé sur le fondement de l'article 145 du Code de procédure civile. L'expert désigné par le tribunal examine l'ouvrage, identifie les désordres, en recherche les causes, répartit les responsabilités entre les intervenants et chiffre les travaux de reprise. Toutes les parties susceptibles d'être responsables — entreprises, architecte, maître d'œuvre, sous-traitants, assureurs — doivent être appelées à l'expertise pour que le rapport leur soit opposable.

L'expertise dure en général de six à dix-huit mois. Le cabinet assiste ses clients à chaque réunion, rédige les dires, s'assure que tous les responsables potentiels sont attraits et que les préjudices annexes (perte de jouissance, relogement, perte de loyers) sont pris en compte. Le rapport d'expertise fonde ensuite l'action au fond devant le tribunal judiciaire, ou, le plus souvent, une transaction avec les assureurs.

Les délais pour agir

• La garantie de parfait achèvement se prescrit un an après la réception, la garantie de bon fonctionnement deux ans, la garantie décennale dix ans.
• L'assignation en référé expertise interrompt ces délais à l'égard des parties assignées ; un nouveau délai court à compter de l'ordonnance.
• Pour les désordres relevant du droit commun, la prescription est de cinq ans à compter de la connaissance du dommage.

Une action engagée après l'expiration de la garantie décennale est irrecevable, même si le désordre est grave.

Pourquoi choisir le cabinet Drai Attal ?

• Une pratique de plus de trente ans du contentieux de la construction et des expertises judiciaires devant le tribunal judiciaire de Lyon.
• Une attention particulière aux délais de garantie et à leur interruption.
• Une expérience de la négociation avec les assureurs de construction.
• Une intervention pour les maîtres d'ouvrage, mais aussi pour les entreprises et artisans mis en cause, à Lyon, dans le Rhône, à Paris et en Île-de-France.

Prendre rendez-vous

Vous êtes confronté à des malfaçons, à un abandon de chantier ou à un refus de garantie ? Contactez le cabinet Drai Attal au 04 72 61 18 18 ou via le formulaire ci-dessous. Nous vous recevons à Lyon 3e ou en visioconférence.