Le renouvellement du bail commercial est le moment où se cristallisent les intérêts opposés du bailleur et du locataire : le premier souhaite souvent réviser le loyer à la valeur locative, voire reprendre son local ; le second veut conserver son emplacement, sur lequel repose la valeur de son fonds, à un loyer plafonné. Le statut des baux commerciaux organise ce moment par un jeu de congés et de demandes, aux formes et délais stricts, dont la méconnaissance a des conséquences lourdes : déplafonnement du loyer, perte de l'indemnité d'éviction, ou au contraire renouvellement à un loyer sous-évalué. Cet article décrit la marche à suivre, côté bailleur et côté locataire.
Le point de départ : l'échéance du bail
Le bail commercial est conclu pour au moins neuf ans. À son terme, il ne prend pas fin automatiquement : à défaut de congé ou de demande de renouvellement, il se poursuit par tacite prolongation, pour une durée indéterminée, aux mêmes conditions. Cette prolongation est confortable à court terme, mais elle expose chacune des parties à un risque : pour le locataire, le déplafonnement du loyer si la durée totale du bail dépasse douze ans ; pour le bailleur, le maintien d'un loyer devenu inférieur au marché et la possibilité pour le locataire de donner congé à tout moment (avec six mois de préavis, pour le dernier jour d'un trimestre civil).
Étape 1 : l'initiative du renouvellement
Le congé du bailleur
Le bailleur peut donner congé, par acte de commissaire de justice, au moins six mois avant l'expiration du bail (ou, en tacite prolongation, à tout moment pour le dernier jour d'un trimestre civil, avec six mois de préavis). Le congé doit préciser s'il est donné avec offre de renouvellement (généralement à un loyer révisé) ou avec refus de renouvellement, en indiquant dans ce cas les motifs et, le cas échéant, l'offre d'indemnité d'éviction. Il doit reproduire les mentions légales relatives aux délais de contestation, à peine de nullité.
La demande de renouvellement du locataire
Le locataire peut, dans les six mois précédant l'expiration ou à tout moment pendant la tacite prolongation, notifier au bailleur une demande de renouvellement, par acte de commissaire de justice ou lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur dispose de trois mois pour répondre : à défaut de réponse, il est réputé avoir accepté le renouvellement aux clauses et conditions du bail précédent — ce qui inclut le loyer, sauf demande de révision. S'il refuse, il doit préciser ses motifs et indiquer que le locataire dispose de deux ans pour contester le refus ou demander une indemnité d'éviction.
Le conseil du cabinet : le locataire a intérêt à demander le renouvellement avant que la durée totale du bail (bail initial + tacite prolongation) ne dépasse douze ans, pour préserver le plafonnement du loyer. Le bailleur, lui, a intérêt à donner congé avec offre de renouvellement à loyer révisé dès l'échéance, ou à laisser courir la tacite prolongation au-delà de douze ans pour obtenir le déplafonnement — un calcul qui doit tenir compte de la valeur locative réelle.
Étape 2 : l'acceptation et la fixation du loyer
Lorsque le principe du renouvellement est acquis — par acceptation expresse ou tacite — reste la question du loyer du bail renouvelé.
Le plafonnement
Le loyer renouvelé ne peut, en principe, excéder la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) intervenue depuis la fixation initiale du loyer. C'est la règle du plafonnement, protectrice du locataire.
Le déplafonnement
Le loyer est fixé à la valeur locative, sans plafonnement, dans les cas suivants :
- bail conclu pour une durée supérieure à neuf ans ;
- bail dont la durée effective, par tacite prolongation, a excédé douze ans ;
- modification notable des caractéristiques du local, de la destination, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité (arrivée d'un métro, transformation du quartier, piétonnisation) ;
- locaux monovalents (hôtels, cinémas) ou à usage exclusif de bureaux.
Depuis la loi Pinel de 2014, lorsque le déplafonnement conduit à une augmentation, celle-ci est lissée : elle ne peut dépasser 10 % par an du loyer de l'année précédente, sauf clause contraire du bail. Un loyer qui passerait de 20 000 à 30 000 euros ne peut ainsi augmenter que de 2 000 euros la première année, puis 2 200, etc.
La procédure de fixation
À défaut d'accord, la partie la plus diligente saisit le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire (à Lyon, rue Servient), après un mémoire préalable obligatoire notifié à l'autre partie. Le juge ordonne fréquemment une expertise pour déterminer la valeur locative, au regard des caractéristiques du local, de la destination, des obligations des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage. Le nouveau loyer s'applique rétroactivement à la date du renouvellement. L'action se prescrit par deux ans.
Étape 3 : le refus de renouvellement et l'indemnité d'éviction
Le bailleur peut refuser le renouvellement, mais il doit alors, sauf exceptions, verser au locataire une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement :
- valeur du fonds de commerce (indemnité de remplacement) lorsque l'éviction entraîne sa perte, ce qui est le cas lorsque la clientèle est attachée à l'emplacement ;
- ou frais de déplacement et de réinstallation (indemnité de transfert) lorsque le fonds peut être transféré sans perte de clientèle ;
- dans les deux cas, frais de déménagement, de réinstallation, droits de mutation pour un nouveau fonds, indemnités de licenciement du personnel, perte temporaire de chiffre d'affaires, trouble commercial.
Le bailleur est dispensé d'indemnité en cas de motif grave et légitime (inexécution d'une obligation du bail, cessation d'exploitation sans raison sérieuse), à condition d'avoir adressé au locataire une mise en demeure d'y mettre fin restée infructueuse pendant plus d'un mois ; en cas d'immeuble insalubre ou devant être démoli ; et dans le cadre de la reprise pour habiter sous conditions.
Le locataire peut contester le motif du refus ou demander la fixation de l'indemnité d'éviction devant le tribunal judiciaire, dans un délai de deux ans à compter du congé ou du refus. Il reste dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité, en réglant une indemnité d'occupation. Le bailleur dispose d'un droit de repentir : jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours après que la décision fixant l'indemnité est devenue définitive, il peut renoncer au refus et accepter le renouvellement, à condition que le locataire soit encore dans les lieux et n'ait pas déjà loué ou acheté un autre local.
Le calendrier en résumé
| Moment | Bailleur | Locataire |
|---|---|---|
| 6 mois avant l'échéance | Congé avec offre ou refus de renouvellement | Demande de renouvellement |
| Après la demande du locataire | Réponse sous 3 mois (silence = acceptation) | — |
| Après le refus | Offre d'indemnité d'éviction ou motif grave | 2 ans pour contester ou demander l'indemnité |
| Désaccord sur le loyer | Mémoire préalable puis juge des loyers | Mémoire préalable puis juge des loyers |
| Tacite prolongation > 12 ans | Déplafonnement possible | Risque de déplafonnement |
Les pièges les plus fréquents
- Laisser courir la tacite prolongation au-delà de douze ans sans mesurer les conséquences.
- Un congé irrégulier (délai, forme, mentions), nul, qui laisse le bail se prolonger.
- Un refus sans mise en demeure préalable pour motif grave, qui expose à l'indemnité d'éviction.
- Une réponse tardive à une demande de renouvellement, valant acceptation aux conditions antérieures.
- Un loyer renouvelé fixé sans mémoire préalable, la saisine du juge étant irrecevable.
- Oublier de contester dans les deux ans le refus de renouvellement ou le loyer.
Le cabinet Drai Attal accompagne bailleurs et locataires dans chacune de ces étapes ; voir nos pages bail commercial et résiliation de bail commercial.
Questions fréquentes
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